Un anunț imobiliar merită verificat înainte de a programa o vizionare. Înainte să programezi trei vizionări de apartamente, verifică dacă cele trei anunțuri descriu lucruri comparabile. Un preț mic poate să nu includă parcarea. O suprafață mare poate să fie exprimată altfel decât suprafața utilă. Iar o poziționare vagă în cartier poate schimba timpul de deplasare zilnic.
Acest ghid este o fișă de preselecție, pentru etapa în care încă citești oferte. Nu înlocuiește inspecția locuinței, verificarea cărții funciare, consultarea notarului sau verificarea tehnică făcută de un specialist.
1. Adresa și poziția reală în cartier
„Aproape de centru” și „zonă liniștită” sunt descrieri subiective. Cere localitatea, cartierul și un reper verificabil. Pentru unele proprietăți nu este necesară publicarea adresei complete în anunț, dar cumpărătorul trebuie să poată evalua rezonabil accesul, transportul și distanța față de punctele importante.
Compară traseul, nu numai numele zonei
O locuință aflată în același cartier poate avea un drum foarte diferit până la serviciu, școală sau transportul public. Dacă oferta menționează locuri de parcare, verifică dacă sunt incluse în tranzacție, închiriate ori doar disponibile în zonă.
2. Suprafața utilă, nu doar cifra mare din titlu
Două anunțuri care afișează 70 de metri pătrați pot descrie spații diferite. Unul poate folosi suprafața utilă interioară, altul poate prezenta împreună alte spații. Cere să fie precizat tipul suprafeței, iar la vizionare compară informația cu planul și cu documentele relevante.
Compartimentarea explică mai mult decât suma metrilor pătrați
Întreabă câte camere au acces separat, dacă există spații de depozitare și ce parte din suprafață este folosită pentru circulație. O schiță clară te ajută să vezi diferența dintre o locuință care arată bine în fotografii și una care funcționează pentru nevoile tale.
Planuri simple și obiecte de lucru pentru compararea informațiilor din două oferte.
3. Etajul, anul clădirii și accesul
Etajul contează pentru acces, lumină, zgomot și folosirea zilnică. Verifică existența liftului și dacă acesta este funcțional atunci când este esențial pentru tine. Întreabă despre anul construirii, eventualele intervenții cunoscute asupra clădirii și starea părților comune. Nu confunda reamenajarea unui apartament cu reabilitarea întregului imobil.
4. Starea declarată versus lucrările necesare
Termenii „renovat”, „la cheie” sau „gata de mutat” nu au aceeași semnificație pentru fiecare vânzător. Cere informații specifice: când au fost schimbate instalațiile, ce s-a făcut la baie și bucătărie, cum funcționează încălzirea și dacă există probleme cunoscute cu infiltrațiile.
Nu transforma declarațiile din anunț în concluzii tehnice. Lucrările ascunse pot necesita verificarea unui specialist, în funcție de vechimea imobilului și de valoarea tranzacției.
5. Prețul total și costurile care nu apar în headline
Verifică dacă prețul menționat este cel cerut pentru proprietatea descrisă și dacă include eventuale anexe sau loc de parcare. Cere precizări despre comision, costurile de tranzacționare și situația utilităților, după caz. Pentru un cumpărător care are buget limitat, costul total al mutării și al amenajărilor poate schimba comparația dintre două oferte.
Poți începe prin a compara ofertele imobiliare de pe CSV.RO, păstrând într-un tabel aceeași structură: localitate, suprafață utilă, etaj, stare, preț și informații neclare. Scopul nu este să deduci prețul pieței din câteva anunțuri, ci să compari ofertele după criterii consecvente.
6. Disponibilitatea și cine prezintă proprietatea
Întreabă dacă proprietatea mai este disponibilă, când poate fi vizionată și cine răspunde pentru informațiile publicate. Dacă anunțul este gestionat de un intermediar, clarifică rolul lui și condițiile de comision înainte de întâlnire. Evită plăți în avans pentru o ofertă pe care nu ai putut-o verifica suficient.
7. Ce se poate confirma din documente
Un anunț poate descrie proprietatea, dar nu dovedește singur situația juridică. În România, extrasul de carte funciară pentru informare prezintă situația cadastral-juridică înscrisă la momentul emiterii. ANCPI diferențiază extrasul pentru informare de extrasul pentru autentificare, acesta din urmă fiind solicitat de notar în scopurile prevăzute de reglementări.
Nu confunda accesul gratuit al proprietarului cu verificarea cumpărătorului
Proprietarii au un serviciu de obținere gratuită online a anumitor extrase prin MyEterra, în condițiile anunțate de ANCPI. Nu rezultă de aici că oricine poate obține gratuit orice extras. Înainte de o tranzacție, cere clarificarea documentelor prin canalele instituționale și prin notar, potrivit situației concrete.
Fișa de preselecție pe care o completezi înainte să suni
- Localitate și poziție aproximativă clarificată.
- Suprafața utilă definită și schiță disponibilă.
- Etaj, acces și informații despre clădire.
- Stare a instalațiilor și lucrări cunoscute.
- Preț și costuri suplimentare precizate.
- Disponibilitate, contact și rolul intermediarului.
- Documente ce urmează a fi verificate, fără presupuneri juridice.
Pentru fiecare ofertă, completează aceleași șapte câmpuri: localitate și reper, suprafață utilă clar definită, etaj și acces, starea instalațiilor declarată, prețul total estimat și anexele incluse, disponibilitatea pentru vizionare, documentele care trebuie cerute ulterior. Marchează cu „neconfirmat” orice informație lipsă, fără să inventezi valoarea.
